Как составить достоверный прогноз цен на недвижимость





Исходные данные для прогнозирования

Динамика индекса Доу-Джонса с 2003г. Динамика индекса РТС с 2003г. Динамика цен на нефть с 2003г. Динамика цен на недвижимость в Москве с 2003г. Недвижимость в Москве, индекс РТС, нефть, индекс Dow Jones в относительных величинах

Во многих областях, в том числе и в недвижимости, прогнозы являются делом сложным и, во многом, неблагодарным. Тем не менее, они нужны всем. Вопрос «куда дальше двинется цена на квартиры и коммерческую недвижимость?» постоянно беспокоит застройщиков, инвесторов и даже обычных людей, которые хотят купить или продать квартиру.

Мнения аналитиков рынка недвижимости, как правило, сильно расходятся, поскольку в основном они основываются не на кропотливом анализе факторов, влияющих на рынок жилой и коммерческой недвижимости, а на их собственной интуиции и опыте работы. Кроме того, часто «мнения экспертов» вбрасываются на рынок недвижимости специально для создания тех или иных ценовых тенденций. При этом такой информационный (а точнее, дезинформационный) вброс может иметь весьма впечатляющие масштабы. Могут быть задействованы радио, телевидение, печатные СМИ и Интернет. Отличить реальные прогнозы, пусть даже основанные только на интуиции, но хотя бы честные, от заказного информационного шума бывает очень сложно. Вывод напрашивается довольно простой: надо иметь свою голову на плечах и уметь анализировать рынок самостоятельно.

Безусловно, для построения хорошего прогноза цен на недвижимость необходимо обладать достаточной и, опять же, достоверной информацией о рынке. Доступ к такой информации у всех разный. Поэтому предлагаемый нами метод основан на использовании только открытых и общедоступных данных о рынке недвижимости и других рынках. Еще раз подчеркнем: нельзя основываться на слухах, и непроверенной информации. Она может быть целенаправленной провокацией. Используем только то, в чем не сомневаемся. Итак, приступим.

Цены на недвижимость в любой стране, в том числе и в России, определяются соотношением платежеспособного спроса на квартиры и коммерческие помещения и их предложения на рынке недвижимости.

Если с текущим предложением все более или менее понятно (объявления о продаже недвижимости публикуются во многих источниках), то прогнозирование предложения является более сложной задачей. Изменение предложения квартир и торговой недвижимости в будущем зависит от того, сколько ее в данный момент строится, сколько земли под строительство уже выделено государством в данном регионе и сколько планируется выделить в ближайшее время, а также сколько недвижимости продается на вторичном рынке. Получить такую информацию сложно, и поэтому мы не будем на нее ориентироваться. Будем считать (конечно, это допущение, но, на наш взгляд, оправданное), что предложение просто следует за спросом с некоторым опозданием (примерно год), поэтому быстрый рост спроса резко взвинчивает цены (предложение за ним не успевает) на довольно долгий срок (опять же около года), а резкое падение спроса, наоборот, сбивает цены (предложение не успевает быстро сократиться) тоже достаточно надолго.

В связи с вышесказанным, оставим в покое предложение и сосредоточимся на платежеспособном спросе. Чем он определяется? Прежде всего, количеством денег в стране, а также, развитием ипотечного кредитования. От чего зависит количество денег в России? Естественно, от цен на энергоносители (прежде всего, на нефть). А от чего зависят цены на нефть? Понятное дело, в основном от спроса на нее в мире, т.е. от состояния мировой экономики. А что является индикатором состояния мировой экономики? Безусловно, фондовые индексы (цены на акции ведущих мировых компаний). Вот и проанализируем эту цепочку взаимосвязей (продолжение в разделe «анализ рынков»)